Immobilier : les pi�ges � �viter pour financer un proje

30 Jun 2018 15:30
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Par Challenges.fr le 20.04.2017 � 12h13

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Sacha Nastat, conseiller en gestion de patrimoine au sein de l�Institut du Patrimoine, vous donne les cl�s pour financer un investissement locatif en Pinel.

avocat LEaseback plus d'op�ration blanche avec le dispositif Pinel.

(C) REUTERS

Chaque semaine, MaTVimmo livre pour Challenges.fr ses conseils en mati�re d'achat, de vente ou de location d'un bien immobilier.

-> A lire aussi : Tous les conseils pour bien investir en Pinel

Quelles solutions de financement conseillez-vous ?

Aujourd'hui le but du jeu quand on peut le faire c'est d'emprunter sur la plus longue dur�e, 20 ou 25 ans, avec le moins d'apport possible. Et tous les int�r�ts d'emprunts sont d�ductibles de vos revenus fonciers ce qui vous permet de baisser votre imposition les premi�res ann�es de votre cr�dit.

Que conseillez-vous pour s�curiser le projet ?

L'emplacement reste la premi�re s�curit� de l'investissement. Ensuite, il existe des garanties comme une assurance GLI (garantie loyer impay�). Il ne faut pas s'en priver surtout qu'elle est d�ductible de vos revenus fonciers, comme les int�r�ts d'emprunt. Autre s�curit� : v�rifiez syst�matiquement que le promoteur ait bien souscrit � une garantie financi�re d'ach�vement (GFA) aupr�s d'une banque ou d'une assurance. Ainsi, si le promoteur met la cl� sous la porte entre le passage chez le notaire et la livraison du bien, la banque ou l'assurance terminera les travaux � la place du promoteur. Et le programme sera livr� quoi qu'il arrive.

Conseillez-vous d'�conomiser 8 � 10 mois d'avance pour pallier un impr�vu ?

Oui pourquoi pas commencer � �conomiser effectivement et mettre de c�t� tous les mois 300 ou 400 euros entre le passage devant le notaire et la livraison du bien pour pallier toute �ventualit�. C'est vraiment un bon moyen de se prot�ger et d'anticiper les quelques mois de vacance locative qui pourrait arriver en 10 ans.

En termes de loyers per�us et de remboursement de cr�dit � la banque est-ce que les investisseurs arrivent encore � faire des op�rations blanches ?

Les op�rations blanches aujourd'hui malheureusement �a n'existe plus. Et le client doit toujours mettre une petite �pargne mensuelle de sa poche, environ 300 ou 350 euros , ce qui permet de g�n�rer 200 000 euros de patrimoine.

Mais si le client va voir son banquier pour acheter un deuxi�me bien en PINEL et que ce dernier voit qu'il met 350 euros de sa poche sur la premi�re op�ration, il ne sera pas tr�s enclin � financer un deuxi�me projet ?

Tout d�pend du taux d'endettement de l'emprunteur, le banquier va vraiment analyser au cas par cas. Aujourd'hui il y a beaucoup de personnes qui mettent 300 euros par exemple sur un Livret d�veloppement durable (LDD) ou sur un livret A qui ne leur rapporte rien (0,75% par an) Donc il est plus judicieux de faire un effort d'�pargne de 350 euros pour aller g�n�rer 200 000 euros de patrimoine.

Quel suivi assurez-vous sur chaque dossier ?

Nous suivons nos clients de A � Z, de la recherche du bien au financement, en passant par le suivi de la construction de l'appartement et la gestion du bien. Par exemple pour le financement, nous les aidons � optimiser leurs conditions d'emprunt comme la mise en place d'un diff�r� de remboursement total de mani�re � repousser le d�but du remboursement au moment o� le bien sera livr�, lorsque l'investisseur commencera � encaisser les premiers loyers.

Propos recueillis par Alexandra Boquillon journaliste pour MaTVimmo, partenaire de Challenges

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